Acheter à deux sans être marié : guide juridique et financier 2026
Indivision, SCI, tontine, PACS… Toutes les solutions pour sécuriser votre achat immobilier en couple non marié.
en France vit en union libre, soit plus de 4 millions de couples non mariés.
Acheter un bien immobilier à deux sans être marié est devenu une réalité courante. Pourtant, contrairement au mariage, le concubinage n'offre aucune protection juridique en matière immobilière. Sans précautions, une séparation ou un décès peut transformer un projet commun en cauchemar financier.
Ce guide détaille les 3 régimes juridiques disponibles pour un achat immobilier en concubinage, compare le PACS et le concubinage, et liste les 5 précautions indispensables avant de signer chez le notaire.
Les 3 régimes juridiques pour acheter à deux sans être marié
Trois formules s'offrent aux couples non mariés souhaitant devenir propriétaires. Chacune présente des avantages et des limites qu'il faut connaître avant la signature.
| Critère | Indivision | SCI | Tontine |
|---|---|---|---|
| Simplicité | ★★★ Très simple | ★ Complexe | ★★ Moyenne |
| Coût de mise en place | 400 - 600 € | 1 500 - 3 000 € | Inclus dans l'acte |
| Flexibilité | Limitée | Élevée | Très rigide |
| Protection du survivant | Faible | Moyenne | Élevée |
| Fiscalité succession | 60 % (sans PACS) | 60 % (sans PACS) | 60 % (sans PACS) |
| Idéal pour | Résidence principale | Investissement locatif | Petits biens, couple stable |
L'indivision : le choix par défaut pour un achat en concubinage
L'indivision est le régime le plus fréquent pour un achat immobilier en couple non marié. Chaque partenaire détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport réel.
Comment fonctionne l'indivision ?
Lors de l'acte d'achat, le notaire inscrit la répartition : par exemple 60/40 si l'un apporte 60 % du financement. Chaque indivisaire est propriétaire de sa part, mais aucun ne peut vendre sans l'accord de l'autre.
La convention d'indivision : indispensable
Ce document notarié (environ 500 €) précise les règles du jeu :
- Répartition des charges et travaux
- Clause de rachat prioritaire en cas de séparation
- Modalités de sortie (délai, estimation du bien)
- Désignation d'un gérant pour les décisions courantes
La SCI : pour les projets immobiliers structurés à deux
La Société Civile Immobilière (SCI) est particulièrement adaptée aux couples non mariés qui envisagent un investissement locatif ou souhaitent une gestion flexible de leur patrimoine.
Création et fonctionnement
La SCI est une personne morale. Le bien appartient à la société, et chaque partenaire détient des parts sociales. Les statuts définissent librement les règles de gestion, de transmission et de sortie.
✅ Avantages
- Statuts sur mesure
- Transmission facilitée des parts
- Option IS ou IR selon la stratégie
- Protection en cas de séparation
- Idéal pour le locatif
❌ Inconvénients
- Coût de création : 1 500 à 3 000 €
- Comptabilité annuelle obligatoire
- Assemblée générale chaque année
- Pas de PTZ ni d'APL
- Crédit plus difficile à obtenir
La clause de tontine : protéger le survivant
La tontine (ou clause d'accroissement) est une clause insérée directement dans l'acte d'achat. Son principe : au décès de l'un, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire.
Fonctionnement concret
La tontine crée une condition suspensive : l'acquisition est rétroactivement attribuée à celui qui survit. Le bien ne passe donc jamais dans la succession du défunt, ce qui évite le partage avec les héritiers.
Quand choisir la tontine ?
- Couple pacsé (exonération succession)
- Bien de valeur modérée (inférieure à 76 000 €)
- Couple stable sans enfant d'union précédente
- Volonté de bloquer toute sortie avant le décès
PACS vs concubinage : impact sur le prêt immobilier
Se pacser avant d'acheter peut changer la donne. Voici un comparatif détaillé des deux situations.
| Critère | Concubinage | PACS |
|---|---|---|
| Co-emprunteur | Accepté mais moins valorisé | Pleinement reconnu par les banques |
| Régime par défaut | Aucun (indivision de fait) | Séparation de biens |
| Protection décès | Aucune sans testament | Exonération droits de succession |
| Fiscalité succession | 60 % après abattement de 1 594 € | 0 % (exonération totale) |
| Séparation | Partage complexe, pas de juge | Déclaration au greffe, partage selon l'acte |
| Coût de mise en place | Gratuit | Gratuit (mairie ou tribunal) |
5 précautions indispensables avant d'acheter à deux
Quel que soit le régime choisi, ces 5 mesures protègent efficacement les deux partenaires :
-
Souscrire une assurance décès croisée
Chaque partenaire assure l'autre à hauteur de sa quote-part du crédit. En cas de décès, l'assurance rembourse la part du défunt. Coût moyen : 15 à 40 €/mois selon l'âge et le capital. -
Signer une convention d'indivision notariée
Même en SCI, formalisez les règles de gestion, de sortie et de rachat. Prévoyez une clause de rachat prioritaire avec délai (6 mois) et mode d'évaluation (expert agréé). Budget : environ 500 €. -
Rédiger un testament croisé
Chacun lègue sa quote-part à l'autre par testament. Attention : en concubinage simple, la fiscalité reste à 60 %. Le PACS élimine ce problème. -
Ouvrir un compte joint pour les charges
Crédit, taxe foncière, assurance, travaux : alimentez un compte commun au prorata des revenus de chacun. Cela évite les litiges en cas de séparation. -
Détailler les proportions dans l'acte notarié
Indiquez précisément l'apport personnel de chacun, la répartition du crédit et la quote-part de propriété. Ne laissez aucune ambiguïté : un acte 50/50 alors qu'un seul a apporté est source de conflits.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier sans être marié
Peut-on acheter un bien immobilier à deux sans être marié ?
Oui, c'est tout à fait possible et même courant. Les couples non mariés représentent près d'un tiers des acquéreurs. Vous pouvez acheter en indivision (le plus simple), créer une SCI (le plus flexible) ou insérer une clause de tontine (le plus protecteur). Quelle que soit l'option, une convention notariée est fortement recommandée pour fixer les règles en cas de séparation ou de décès.
Quelle différence entre indivision et SCI pour un couple ?
L'indivision est le régime par défaut : simple, peu coûteux (environ 500 € de convention), mais chaque décision importante nécessite l'accord des deux. La SCI coûte plus cher (1 500 à 3 000 €) mais offre une grande souplesse : les statuts définissent librement les pouvoirs du gérant, les conditions de cession des parts et la fiscalité (IR ou IS). Pour une résidence principale, l'indivision suffit généralement. Pour du locatif, la SCI est plus avantageuse.
Le PACS protège-t-il mieux qu'un simple concubinage pour acheter ?
Oui, nettement. Le PACS offre trois avantages majeurs pour l'achat immobilier : une exonération totale des droits de succession (vs 60 % en concubinage), une meilleure reconnaissance bancaire en tant que co-emprunteurs, et la possibilité de choisir le régime d'indivision des biens acquis ensemble. Le tout gratuitement, en mairie.
Que se passe-t-il si un concubin décède sans testament ?
C'est la situation la plus dangereuse. Le concubin survivant n'est pas héritier : le bien (ou la quote-part du défunt) revient aux héritiers légaux — enfants, parents, frères et sœurs. Le survivant peut se retrouver en indivision forcée avec la famille du défunt, voire être contraint de vendre. Solution : testament + PACS + assurance décès croisée.
Combien coûte une convention d'indivision chez le notaire ?
Comptez entre 400 et 600 € pour une convention d'indivision standard. Ce document est essentiel : il fixe la répartition des charges, les conditions de rachat en cas de séparation, le mode d'évaluation du bien et les délais de sortie. Sans convention, c'est l'article 815 du Code civil qui s'applique, permettant à chacun de forcer la vente à tout moment.
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