Découvrez le prix réel de votre emprunt immobilier. Intérêts, assurance, notaire, frais : le montant qui change tout.
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🎯 Simulation détailléeLe taux affiché n'est que la partie visible. Un prêt à 3,25 % sur 20 ans représente en réalité plus de 90 000 € d'intérêts sur un emprunt de 250 000 €. Ajoutez l'assurance, les frais de notaire et les frais de dossier : le coût réel dépasse souvent 130 000 €. C'est ce montant qu'il faut comparer, pas le taux seul.
Le Taux Annuel Effectif Global intègre tous les coûts obligatoires : intérêts, assurance, frais de garantie et frais de dossier. C'est le seul chiffre qui permet de comparer deux offres de prêt de manière équitable. En 2026, le taux d'usure pour un prêt immobilier de 20 ans se situe autour de 6 %. Vérifiez toujours que votre TAEG reste bien en dessous.
Pour un bien ancien, comptez entre 7 et 8 % du prix d'achat en frais de notaire (dont 5,8 % de droits de mutation). Pour un logement neuf, les frais tombent à 2 à 3 %. Certains départements appliquent des taux légèrement différents. À Paris, les droits de mutation sont majorés de 0,2 %. Ces frais ne sont pas négociables dans leur grande majorité.
Le coût total d'un crédit immobilier représente la somme de tous les frais liés à votre emprunt : les intérêts versés à la banque sur toute la durée du prêt, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de notaire pour l'acquisition du bien, et les frais de dossier bancaire. Ce montant s'ajoute au capital emprunté et constitue le « vrai prix » de votre achat immobilier.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) se calcule en intégrant tous les coûts obligatoires du crédit dans un taux unique. Il prend en compte le taux d'intérêt nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Mathématiquement, c'est le taux qui égalise le montant emprunté avec la somme des mensualités actualisées. Notre calculateur utilise une méthode d'approximation par itérations successives (Newton-Raphson) pour vous fournir une estimation précise.
La grande majorité des frais de notaire correspond aux droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités locales) et ne sont pas négociables. Seuls les émoluments du notaire, qui représentent environ 1 % du prix de vente, peuvent faire l'objet d'une réduction de 20 % maximum pour les transactions supérieures à 100 000 €. En pratique, la marge de négociation reste très limitée.
Légalement, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Cependant, aucune banque n'accorde de prêt immobilier sans cette garantie. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais ni pénalité. C'est un levier majeur pour réduire le coût total : une délégation d'assurance peut vous faire économiser jusqu'à 15 000 € sur la durée du prêt.
Plusieurs leviers existent : négociez le taux nominal en mettant les banques en concurrence, optez pour une délégation d'assurance moins chère, réduisez la durée du prêt si vos revenus le permettent, négociez la suppression ou la réduction des frais de dossier, et privilégiez un achat dans le neuf pour réduire les frais de notaire. Faire appel à un courtier peut également vous permettre d'obtenir de meilleures conditions.